最近，生活成本的增幅有所降低，這可能最終會讓一些人更容易負擔得起房屋和抵押貸款。

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　　購房者面臨幾十年來最嚴重的住房負擔能力危機，但通脹放緩可能會減輕潛在購房者的痛苦。

　　美國今年10月的通脹率為3.2%，這表明美聯儲(Federal Reserve)過去20個月采取的加息舉措正在開始給消費者價格降溫。總部位于美國得克薩斯州的投資公司Ninebird Properties的創始人及首席執行官馬克·布斯庫爾對《財富》雜志表示，9月至10月的整體通脹率降至3.2%，這意味著生活成本的增幅有所降低，可能最終會讓一些人更容易負擔得起房屋和抵押貸款。

　　在房地產行業工作了20多年的布斯庫爾說：“通貨膨脹率降低也可能導致央行降低利率，使個人更能夠負擔得起貸款購房。”

　　在過去的一個月里，抵押貸款利率已經開始下降(至少下降了一點)。今年10月中旬，30年期固定抵押貸款利率達到了8%，創下20年來的新高。據《抵押貸款新聞日報》(Mortgage News Daily)報道，自那以來，利率有所下降，截至11月15日為7.45%。

　　總部位于美國紐約市的豪華房地產公司Brown Harris Stevens的首席經濟學家格雷戈里·海姆告訴《財富》雜志：“通脹走低也將有助于提高住房負擔能力，這是因為潛在購房者在購買所有商品和服務方面的支出將會減少。”

　　通脹趨平有助于提高住房負擔能力——但這可能需要一段時間

　　雖然抵押貸款利率的下降對購房者而言是一個好消息，但目前的利率仍然遠不如新冠疫情時期的可負擔性。就在幾年前，購房者還可以獲得低于3%的抵押貸款利率，但房地產市場專家和經濟學家預計利率短期內不會降到這么低。

　　“許多購房者都在觀望，等待利率下降。”在抵押貸款行業工作23年的資深人士、Fairway Independent Mortgage Corp.的分公司經理杰里米·沙赫特對《財富》雜志表示。“利率不會像前幾年那樣跌至歷史低點，但會從最近的歷史高點回落。”

　　相反，通脹趨平和抵押貸款利率下降可能需要一段時間才能夠對住房負擔能力產生重大影響。

　　布斯庫爾說：“一般來說，可能需要幾個月甚至幾年的時間才可以看到顯著的變化。這是因為房地產市場是根據供需運行的，需要時間來調整。隨著通脹率的下降，物價可能需要一段時間才能夠穩定下來，而隨著個人增強購買力信心，需求也會增加。”

　　此外，抵押貸款利率并不是影響美國住房負擔能力的唯一因素。根據標準普爾CoreLogic凱斯-席勒全美房價NSA指數(S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index)的數據(30多年來衡量房屋價值的主要指標)，過去七個月，成屋價格上漲了近7%，至311,500美元。然而，深秋和冬季的房價較低，購房競爭者也較少。

　　私人住宅投資房地產市場New Western的總裁及聯合創始人庫爾特·卡爾頓告訴《財富》雜志：“然而，這往往是一年中庫存最低的時候，因此，盡管通脹率較低，購房者依舊需要調整自己的預期和搜索條件。”

　　房地產市場專家和經濟學家指出，房屋庫存水平低是阻礙購房者購買可負擔的住房的另一個主要因素。美國房地產市場正在經歷自2010年以來最嚴重的房屋銷售低迷(當時美國經濟正在努力擺脫金融危機的影響)。事實上，根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的數據，今年9月，經季節性因素調整后的成屋年銷售量為396萬套，同比下降了15%。

　　成屋的有限庫存將繼續“加劇住房市場負擔能力挑戰，從而進一步影響房價。”卡爾頓說。“這種情況可能會持續下去，直到更廣泛的經濟盡力解決重大經濟障礙問題。”

　　然而，即使房地產市場受到輕微打擊，也可能讓一些購房者勉強負擔得起住房。

　　“隨著通脹降溫，利率將會下降，更多的購房者將進入市場。”沙赫特表示，“庫存水平也非常低，這是因為許多賣家即使想賣房，但由于當年鎖定超低利率而選擇觀望。隨著利率開始下降，更多賣家將掛牌出售房屋，這將有助于提高庫存水平。”

　　海姆還預計，由于通脹和抵押貸款利率下降，未來幾周將有更多的房屋交易完成。

　　他說：“我預計，未來幾周簽署的購房合同將顯著增加。”但是，“最大的問題是，如果庫存水平仍舊很低，這種情況可以持續多久。”